El avalúo catastral en Colombia, desempeña un papel crucial en la determinación del valor fiscal de los bienes raíces. Este proceso es llevado a cabo por las autoridades locales, e influye directamente en el impuesto predial. En este artículo, exploraremos cómo se realiza el cálculo del avalúo catastral.
¿Qué es el Avalúo Catastral en Colombia?
El avalúo catastral es la estimación del valor de un bien inmueble para fines fiscales. A diferencia del avalúo comercial, que se basa en el mercado, el avalúo catastral se centra en determinar el valor fiscal de la propiedad para el cálculo del impuesto predial y otras obligaciones tributarias.
¿Cuáles son los factores que Influyen en el Avalúo Catastral en Colombia?
1. Ubicación Geográfica: La ubicación del inmueble es un factor clave. Las propiedades ubicadas en zonas urbanas densamente pobladas tienden a tener un avalúo más alto que aquellas en áreas rurales alejadas de cabeceras municipales.
2. Área del Terreno y Construcción: La extensión del terreno y el metraje de la construcción influyen en el avalúo catastral. Las propiedades con mayores dimensiones suelen tener avalúos más altos.
3. Características de la Construcción: La calidad de la construcción, los materiales utilizados y las comodidades de la propiedad también son tenidas en cuenta en el avalúo.
4. Infraestructura y Servicios: La disponibilidad de servicios públicos, como acueducto, alcantarillado, electricidad y transporte, puede influir en el avalúo.
5. Vías de acceso: Los predios tanto urbanos como rurales, que poseen mejores condiciones de accesibilidad tienden a valer más.
6. Destinación: Los predios destinados a actividades productivas, comerciales o de servicios van a tener un mayor valor de avalúo catastral, por tal razón sus tarifas de impuesto predial van a ser más altas que para vivienda residencial, y en este caso no aplica el estrato socio económico.
Proceso de Cálculo
1. Inspección del Inmueble: Las autoridades locales realizan inspecciones físicas para evaluar el estado de la propiedad, su construcción y otros detalles relevantes.
2. Análisis Comparativo: Se comparan propiedades similares en la zona para determinar un valor de referencia. Este método es conocido como el enfoque de mercado.
3. Cálculos Técnicos: Se utilizan fórmulas y metodologías técnicas para calcular el valor catastral basado en los datos recopilados durante la inspección y el análisis comparativo.
El avalúo catastral es fundamental para el cálculo de los impuestos prediales. A medida que el valor catastral aumenta, también lo hacen los impuestos asociados. Los propietarios deben estar al tanto de cómo este proceso afecta sus obligaciones fiscales.
El artículo 2.2.2.6.3 del decreto 1070 de 2015 indica que para la determinación del avalúo catastral es necesaria la estimación del valor comercial bajo uno de los métodos allí señalados, y el mismo decreto señala:
“Es el valor de un predio, resultante de un ejercicio técnico que, en ningún caso, podrá ser inferior al 60% del valor comercial o superar el valor de este último. Para su determinación no será necesario calcular de manera separada el valor del suelo y el de la construcción.»
En conclusión
Entender cómo se calcula el avalúo catastral en Colombia es esencial para los propietarios de bienes raíces. Este proceso no solo influye en los impuestos prediales, sino que también refleja la importancia de mantener y mejorar las propiedades para conservar un valor catastral justo.
